Puste mieszkania

Gdyby nie było ryzyka związanego z tym, że najemca nie będzie chciał opuścić wynajmowanego lokalu, i to nawet nie płacąc czynszu, to przypuszczam, że przynajmniej część właścicieli krakowskich pustostanów liczących na zysk ze sprzedaży mieszkania by je komuś wynajmowała. Bo na zdrowy rozsądek, to nawet jeśli na wzroście ceny mieszkania można zarobić 8 tysięcy złotych miesięcznie, to bardziej opłaca się zarobić 10 czy 11 tysięcy miesięcznie dodatkowo je komuś wynajmując w oczekiwaniu na sprzedaż.
Ale jeżeli takie ryzyko jest, to lepiej zrezygnować z tych dodatkowych dwóch czy trzech tysięcy miesięcznie, bo może się okazać, że nie będzie można mieszkania sprzedać w dobrym momencie i zarobić tych ośmiu.
A ono jest. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego utrudnia nie tylko wypowiadanie umów najmu osobom, którym nie przysługuje tytuł prawny do lokalu zamiennego w okolicy lub którym właściciel mieszkania takiego lokalu nie dostarczy (taką umowę nawet w sytuacji, gdy właściciel sam chce zamieszkać w wynajmowanym lokalu, można wypowiedzieć nie później niż 3 lata naprzód) – przed tym można zabezpieczyć się zawierając umowy na czas oznaczony – ale i eksmisję lokatora, który zajmuje mieszkanie bezumownie. Nie dość, że nakazać opróżnienie lokalu może tylko sąd, to jeszcze może on orzec – a w przypadku szeregu kategorii osób, np. bezrobotnych, kobiet w ciąży, niepełnosprawnych, musi orzec – uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego, i w tym przypadku eksmisja zostaje wstrzymana do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu – co niekoniecznie musi szybko nastąpić. Ponadto, jeśli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie, to wyroku nakazującego opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca. A nawet po tym terminie i nawet, jeśli sąd nie orzeknie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego, zgodnie z art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego eksmisji nie można wykonać, jeżeli lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do żadnego innego lokalu lub pomieszczenia, a nie zostanie wskazane pomieszczenie tymczasowe dla niego, lub, jeśli takowe nie przysługuje, gmina nie wskaże mu miejsca w noclegowni, schronisku czy innej placówce noclegowej.
Wyjątkiem jest najem okazjonalny, gdzie najemca (chyba, że jest uchodźcą wojennym z Ukrainy) oświadcza, że w przypadku eksmisji będzie mógł zamieszkiwać w innym lokalu – do którego ma tytuł prawny lub zgodę osoby, która taki tytuł posiada – i dobrowolnie, w formie aktu notarialnego, zgadza się poddać egzekucji. Ale i tutaj jest ryzyko, że najemca nie będzie chciał się wynieść, a zanim sąd nada klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu, może minąć nawet kilka miesięcy. A poza tym nie każdy potencjalny najemca ma alternatywne miejsce do mieszkania i może z tej formy najmu skorzystać.
Drugim wyjątkiem jest podobny do najmu okazjonalnego najem instytucjonalny, gdzie oświadczenie najemcy o możliwości ewentualnego zamieszkania w innym lokalu nie jest wymagane, ale ten mogą stosować tylko podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Przypuszczalnie też sporo potencjalnych wynajmujących nie wie, że takie możliwości najmu istnieją albo postrzega je za zbyt skomplikowane prawnie, by się w nie angażować.
W ten sposób przepisy mające chronić pewne kategorie lokatorów (a chroniące również lokatorów nieuczciwych) działają na niekorzyść ogółu lokatorów, dla których na rynku jest dużo mniej mieszkań na wynajem, co wiąże się z wyższymi cenami i gorszymi warunkami zamieszkiwania.
Za to wynajmem chętniej zajmują się ludzie, którzy nie przejmują się prawem i są gotowi siłą usunąć lokatora wbrew wszystkim wymienionym wyżej przepisom.
Oczywiście swoje robią także interwencje rządu przyczyniające się do szybszego wzrostu cen nieruchomości, jak na przykład „kredyt 2%”. Bo gdyby właściciel mieszkania nie mógł liczyć na szybki wzrost jego ceny, to wynajmowałby je mimo ryzyka.
Tym się kończy nadmierna „opiekuńczość” państwa.